Un’importante novità: la fidejussione a garanzia degli acconti versati e la “decennale postuma” (legge n. 210/2004)

Una delle principali preoccupazioni di chi si accinge ad acquistare un immobile è la tutela dal rischio di fallimento del costruttore.

LA FIDEJUSSIONE

Finalmente in Italia, seguendo l’esempio di molti Paesi europei, è stata varata una legge-delega, la n. 210 del 2 agosto 2004, che obbliga il costruttore a rilasciare all’acquirente una fidejussione a garanzia degli importi versati o da versare prima del rogito, ad eccezione dell’eventuale mutuo.

Nel mese di giugno 2005 il Consiglio dei Ministri ha definitivamente approvato il decreto legislativo 122/2005 (www.giustizia.it/cassazione/leggi/dlgs122_05.html) concernente l’attuazione di questa legge, che riguarda esclusivamente i contratti di trasferimento di proprietà di immobili per il quali il permesso di costruire sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005, data di entrata in vigore del suddetto decreto.

Oltre al rilascio (a pena di rischio di nullità del contratto preliminare – nullità che può comunque essere fatta valere solo dall’acquirente) della fidejussione, la legge prevede l ’istituzione di un fondo di solidarietà per risarcire le vittime dei fallimenti degli ultimi 10 anni; il fondo sarà finanziato dai costruttori con un contributo pari al massimo al 5 per mille dell’importo delle fidejussioni.

La legge 210/2004 disciplina inoltre i contenuti del compromesso, in cui dovranno essere elencati con estrema precisione i materali costruttivi e le modalità e i tempi di esecuzione dei lavori.

LA DECENNALE POSTUMA

Un ulteriore obbligo, ancora più vincolante, a carico del costruttore è quello di rilasciare all’acquirente, contestualmente alla stipula del rogito di compravendita, una polizza assicurativa decennale – detta “decennale postuma” – a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione dell’immobile.
Tale polizza deve avere effetto a partire dalla data di ultimazione dei lavori.
Si tenga presente che, per legge, ai notai è vietato stipulare i rogiti di compravendita qualora il costruttore non abbia rilasciato al cliente la “decennale postuma” .

Nel caso di compravendita tra soggetti privati, non vi è invece alcun obbligo di rilasciare detta polizza.

A tutela degli acquirenti, la Confedilizia ha recentemente istituito il servizio “Acquirenti di immobili da costruire” ; inoltre ha attivato presso le proprie Associazioni territoriali i servizi “Consulenza acquirenti di immobili da costruire e controllo polizze” e “Fondo vittime dei fallimenti immobiliari”, a disposizione di tutti coloro che desiderino ricevere assistenza in proposito.